北京律师 Beijing Lawyer
法律咨询电话:15117903667

商品房买卖中认购、订购、预订等协议的性质及法律效力(北京房产律师)

 二维码 76

北京房产律师商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。北京房产律师



协议的性质认定


判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。北京房产律师

1

一般而言,商品房买卖认购、订购、预订等协议的性质为商品房买卖预约合同。

预约是指将来订立一定契约的契约。应注意预约的形态多种多样,有的预约条款非常简略,仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思,至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;而有的预约条款则非常详尽,将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。北京房产律师

2

而某些情况下,商品房买卖认购、订购、预订等协议的性质应认定为本约合同。

《商品房买卖解释》第五条对这种情况作了明确的规定,如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款,该协议应当认定为商品房买卖合同。


另外,如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。


协议的法律效力


因不同案件中对商品房买卖认购书、订购书等协议性质的认定不同,故不同性质的认购书、订购书所具有的法律效力当然不同。当相关协议被认定为本约合同时,一方违反该合同,理应由此承担履行不能的违约责任,故以下我们主要针对商品房认购、订购、预订等预约合同的法律效力进行分析。北京房产律师

商品房认购、订购、预订等预约合同是合同的一种,对双方当事人具有约束力,双方当事人应本着诚实信用的原则进行履约,违反预约也构成违约,违约方同样要承担违约责任。预约与本约不同,其存在的目的是为了准备签订本约,故对对方当事人的约束力不同于本约。在一般情况下,预约的内容并不能直接转化为本约,预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履约标的物。北京房产律师

对商品房认购、订购、预订等协议书的违反构成违约,违约的一方当事人要承担违约责任。但由于预约与本约不同,守约方不能要求对方按照预约所约定的内容进行履行,也不能强制对方履约,否则违反了契约自由的原则,所以违约者承担责任的方式只有赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。北京房产律师

按照该规定,如果双方当事人在预约中约定了定金,一方违约可按定金罚则处理,如果双方未约定定金的,则依据《合同法》第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见的因违反合同可能造成的损失。对于损失赔偿金的计算,由于上述违约情况一般出现在签订预约合同后商品房市场价格有明显的波动所致,对预约中所约定价格,违约方应当承担该价格与签订本约时的市场价格之间的差额损失北京房产律师。对于未约定价格的,违约方只能参照缔约过失责任的方式进行处理。预约合同双方当事人有互不承担责任的情形,此种情况包括“不可归责与当事人双方的事由”、情势变更情形、不可抗力情形,例如,由于国家对房地产市场进行调控,买房人属于限购的范围,无法办理住房贷款,导致买房人无法购买房屋的情形,或卖房人开发的项目被政府行政决定取消、缓建,或自然灾害导致开发项目灭失或开发时间延后等情况,双方互不构成违约。但市场风险不属于免责事由,任何一方不得因市场风险原因拒绝签订本约,否则构成违约。北京房产律师


益清北京律师事务所 Beijing Lawyer

法律咨询电话:15117903667

会员登录
登录
我的资料
留言
回到顶部