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签订房屋租赁合同时应注意事项(北京房产律师)

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北京房产律师房屋是人们生产、生存的必需品,具有不可或缺性,但由于房地产价值较高,拥有自己的房地产成为大多数人的奋斗目标,但是对于没有购买居住或商业使用房产的人,只能通过房屋租赁来解决居住和经营的需要,而持有房地产的人需要出租房屋获得收益,房屋租赁已经成为经常发生的重要市场行为之一。由于我国的法律制度尚未健全,市场主体之间的地位失衡、社会诚信体系缺失,导致房屋租赁合同纠纷经常发生,签订房屋租赁合同时应该注意哪些事项呢?笔者结合多年办案经验,建议重点注意以下几个方面:北京房产律师

1、合同双方当事人的基本情况

合同中的甲方和乙方即出租人和承租人的基本情况,比如出租方的名称或者姓名、是法人还是自然人、联系地址、联系电话等情况。
     2、房屋的具体情况

房屋的产权状况,这套房屋为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人不是同一人时是否有合法出租的依据。房屋的确切位置,如位于某某市某某路某号某室,房屋所在楼层,房屋面积,住房装修情况,配备设施和设备、家具、电器等。北京房产律师  
     3、房屋用途

用于承租人居住还是用于办公及其他商业经营,对房屋使用有没有特别限制使用范围(比如有的房屋要求不能用于餐饮等),是否可以用于转租。北京房产律师      4、租赁期限
    由于承租人希望能够有一个确定的房屋使用期限,这样方便安排自己的生活或经营,而出租人也希望获得持续稳定的租金收益,就需要在合同中约定一个期限,在这个期限内,出租人不得收回房屋,而承租人即便不使用房屋也仍应支付相应租金。特别是一些商业用房,由于承租人开业前期基本都是投入,后期才会盈利,如果期限不明确将会导致承租人刚开始有所收益出租人即要求收回房屋,故租赁期限一定要约定明确。北京房产律师

5、房屋租金及支付方式

房屋租金按月或年计算价格多少,租金的付款可以由双方约定按月付、季付、年付或一次性支付,通过现金还是转帐以及其他支付方式支付,由于多数房屋租赁合同约定的租赁期限都超过一年,法律规定最长可以租赁二十年,涉及较长期限的租赁合同还需约定租赁期限内租金是否有所变更。 
     6、房屋修缮责任

如果双方没有约定,根据法律规定房屋修缮责任由出租人承担,但是若双方约定也可由承租人承担。北京房产律师

7、租赁房屋的税收及其他费用

根据法律规定,房屋租赁行为产生收益,收益的获得者即出租人需要纳税,但双方也可在合同中约定由承租人支付税款。同时,房屋的物业管理费、垃圾清运费等费用由哪一方承担也需要约定清楚。  
     8、房屋的装修及改建

承租人利用房屋的过程中,往往会对房屋进行装修或改建(当然,涉及改建必须在合法的前提下),甚至装修费用会超过房屋租金,房屋会形成一些新的添附,对于装修费用由哪一方负担、房屋租赁期限届满后装修或添附如何处理需约定清楚。
     9、终止或解除合同的条件

租赁期限尚未届满,但由于一方出现违反合同约定的行为导致另一方利益受损,可约定另一方在此情形下可以解除合同,也可约定出现一定的事由(比如房屋拆迁等)解除或终止合同,并约定解除或终止合同后如何清算等(比如:装修费用如何负担、拆迁补偿款如何分配、损失如何计算)。

10、违约责任

在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。比如承租人不按约定支付房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离并承担逾期付款违约金等;如果出租人单方违约终止合同应如何赔偿承租人的损失等。北京房产律师

11、其他事项

凡是双方认为其他可能会出现纠纷的事项都可以在合同中作出相应的约定,比如房屋如何交接、是否需要交纳押金、水电费如何计算、附属设备设施是否需要列明清单、房屋租赁合同是否需要备案等等。北京房产律师


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