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购买小产权房法律风险分析

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一、什么是小产权房?北京房产律师

首先需要明确的是“小产权房”并非法律概念,而是人们在社会实践中逐渐俗成的一种称谓。“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,主要包括以下几类:村民自行筹资在宅基地上兴建的农民房,村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房,开发商出钱、村集体出地合作建设的楼盘。

二、购买小产权房存在哪些法律风险?北京房产律师

1. 小产权房无法取得产权证

根据相关法律规定,房地产开发应在国有土地范围内取得开发用地,并不允许在宅基地和集体用地范围内进行房地产开发。2013年11月22日,国土资源部发布国土资电发〔2013〕70号文件,文件指出:建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚持依法依规,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。由此可见,建设小产权房系违反法律规定的违法行为,不可能取得产权证获得法律保护。

2. 购买小产权房无有效监管机制,存在“一房多卖”和质量不合格的法律风险北京房产律师

根据法律规定,城市商品房买卖需办理网签登记且有严格的预售资金监管制度,房屋竣工也要经过严格的验收程序,从而可以有效的减少“一房多卖”和房屋质量瑕疵的法律风险。但小产权房因缺乏相应的法律保护机制,在有第三人想以更高价格要购买房屋时“一房多卖”现象频发。且产权房价格往往较低,售房者为了盈利,在无质量监管体系的情况下,建造房屋时常常偷工减料,房屋质量无法保证。

3. 购买小产权房无法进行银行按揭贷款

办理银行按揭贷款需要需要抵押所购房屋。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定,不动产抵押以登记为生效要件。而小产权房因为是违法建筑,不受法律保护,故无法办理抵押登记设定抵押权。在无法办理按揭贷款的情形下,购买方只能选择全款购买或者借利率较高的短期贷款分期偿还。北京房产律师

4. 小产权房涉嫌违建,面临拆除风险

建设小产权房未经土地行政管理部门批准而自行建造的,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,系违法建造的。国土资源部门一直在严厉打击非法用地,小产权房作为违章建筑,随时面临被拆除的风险。

三、小产权房到底该不该买?北京房产律师

小产权房虽然便宜,但是存在诸多风险,一旦双方因履行合同产生争议,受伤害的往往就是购房者。所以,切莫贪一时小便宜,购房时应尽量选择正规开发商签订商品房买卖合同。北京房产律师


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